원상복구 범위, 어디까지 해야 할까
요약 상가 임대차가 끝나면 임차인은 빌린 공간을 원래 상태로 돌려놓을 의무가 있습니다(민법 제654조·제615조). 범위는 계약서의 원상복구 특약과 입점 당시 상태를 기준으로 정해지며, 전 임차인의 시설을 인수했는지에 따라 달라질 수 있습니다. 철거 전에 건물주와 범위를 서면으로 합의해 두면 보증금 분쟁을 줄일 수 있습니다.
범위를 정하는 기준 3가지
| 기준 | 확인할 것 |
|---|---|
| 계약서 특약 | “원상복구는 ○○까지” 같은 문구가 있으면 우선 적용됩니다. |
| 입점 당시 상태 | 입점 때 사진·영상, 인수인계 서류. 기본 골조(공실) 상태였는지 확인 |
| 전 임차인 시설 인수 | 권리금을 주고 시설을 넘겨받았다면, 그 시설까지 철거해야 하는지가 자주 다툼이 됩니다. |
자주 다투는 항목
- 천장·바닥 마감재, 칸막이 벽체
- 주방 덕트·배기 설비, 그리스트랩
- 간판과 외벽 고정 장치
- 전기 증설·배선, 냉난방기 배관 구멍
- 폐기물 반출과 청소 상태
항목별로 “철거 / 존치”를 건물주와 미리 표로 정리해 두세요.
분쟁을 줄이는 순서
- 계약서 원상복구 조항과 반환 기한 확인
- 건물주와 범위 협의 → 문자·메일 등 서면으로 남기기
- 같은 범위 기준으로 철거 견적 2곳 이상 비교
- 철거 전·후 사진과 영상 촬영 (날짜 보이게)
- 건물주 입회 확인 후 보증금 반환 요청
합의가 안 될 때
상가건물 임대차 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 대한법률구조공단에서도 상담을 받을 수 있습니다. 금액이 크거나 다툼이 있으면 법률 전문가와 상의하세요. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다.
비용 지원도 함께 확인
폐업 소상공인은 점포철거비 지원(최대 600만 원) 대상일 수 있습니다. 정산에 철거업체의 공사내역서·전자세금계산서가 필요하므로 점포철거비 지원 조건을 먼저 보세요.
자주 묻는 질문
원상복구는 어디까지 해야 하나요?
계약서의 원상복구 특약이 있으면 그 내용, 없으면 입점 당시 상태가 기준입니다. 전 임차인 시설을 인수했는지에 따라 달라질 수 있어 건물주와 미리 서면으로 합의하는 것이 안전합니다.
원상복구를 안 하면 어떻게 되나요?
건물주가 직접 원상복구한 비용을 보증금에서 공제하려 할 수 있습니다. 범위와 금액은 합의나 조정, 소송으로 정해집니다.
전 임차인이 한 인테리어도 철거해야 하나요?
계약 내용과 인수 경위에 따라 다릅니다. 시설을 인수하면서 원상복구 의무까지 넘겨받았는지 계약서와 당시 합의를 확인하세요.
분쟁이 생기면 어디에 문의하나요?
상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 대한법률구조공단에서 상담받을 수 있습니다.
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출처·기준: 민법 제615조·제654조, 상가건물 임대차보호법 (일반 정보, 법률 자문 아님)
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